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무허가건축물 · 시정명령과 이행강제금
무허가건축물,
시정명령을 받았습니다
무허가건축물 상담 · 형사전문변호사 허동진 (대한변협 형사법 등록 제2021-1050호)
대한변호사협회 형사법 전문분야 등록 제2021-1050호 · 가사법 제2022-447호 (행정법·헌법재판도 대한변호사협회 전문분야 등록이 가능한 분야이나 본 사무소는 등록하지 않았으므로 해당 분야에 "전문" 표기를 쓰지 않습니다)
먼저 답부터
- 순서 — ① 시정명령(기한을 정해 철거·원상회복·용도 변경 등을 명령) → ② 계고(이행강제금을 부과하겠다는 예고) → ③ 이행강제금 부과. 시정될 때까지 1년에 2회 이내에서 반복됩니다(건축법 제80조).
- 돈보다 무서운 것은 등재 — 건축물대장에 "위반건축물"로 표기되면 담보대출, 매매, 전세자금대출, 사업자등록, 임대사업 등록에서 제약이 생깁니다. 이행강제금을 다 내도 시정하기 전까지 표기는 남습니다.
- 불복 기한은 90일 — 시정명령과 이행강제금 부과처분 모두 행정처분이므로, 안 날부터 90일 안에 행정심판·행정소송으로 다툽니다. (농지법상 이행강제금은 예외로, 30일 내 이의 후 법원 비송재판입니다.)
- 감경·특례가 있습니다 — 시행령이 정한 일정한 경우 이행강제금을 감경할 수 있는 특례가 있고, 소규모 주거용이나 농·어업용 시설에 대한 완화 규정이 있습니다. 해당 여부는 용도·연면적·위반 유형으로 갈립니다.
어떤 것이 위반건축물이 되나요
| 유형 | 흔한 사례 |
|---|---|
| 무허가·무신고 건축 | 허가나 신고 없이 지은 건물, 컨테이너·조립식 창고를 고정 설치한 경우 |
| 불법 증축 | 베란다 확장, 옥상 구조물, 필로티 주차장을 방으로 만든 경우, 다락 확장 |
| 무단 용도변경 | 근린생활시설을 주택으로, 창고를 사무실로, 주택을 숙박업소로 쓰는 경우 |
| 건폐율·용적률 초과 | 허가 면적을 넘겨 지은 경우 |
| 대수선 위반 | 내력벽 철거, 층수·구조 변경을 신고 없이 한 경우 |
| 가설건축물 | 존치기간이 지난 뒤에도 철거하지 않은 경우 |
단속은 주로 항공사진 판독, 민원 신고, 인허가 신청 과정에서 시작됩니다. 특히 매매나 대출을 위해 서류를 떼는 순간 위반 사실이 드러나는 경우가 많고, 전 소유자가 만든 위반 상태에 대해 현 소유자가 시정명령을 받는 상황도 흔합니다.
시정명령 단계가 가장 중요합니다
건축법은 위반 건축물에 대해 상당한 이행기한을 정해 시정을 명령하도록 하고, 그 기한 안에 이행하지 않으면 미리 문서로 계고한 뒤 이행강제금을 부과하도록 하고 있습니다.
이 단계에서 할 수 있는 것이 가장 많습니다.
- 사후 허가·신고가 가능한지 — 현행 기준에 맞춰 허가를 받거나 신고를 하면 위반 상태가 해소되는 유형이 있습니다. 용도지역, 건폐율·용적률 여유, 주차 대수, 정화조 용량이 관건입니다.
- 이행기한 연장 — 철거에 물리적 시간이 필요하거나 임차인이 있는 경우, 기한 연장을 요청할 수 있습니다.
- 위반 범위의 특정 — 명령서에 무엇을 어디까지 시정해야 하는지가 특정되지 않으면 절차 하자를 다툴 여지가 있습니다.
- 대상 자체를 다투는 경우 — 실제로는 위반이 아니거나, 이미 적법하게 등재된 부분을 위반으로 본 경우입니다. 건축물대장, 사용승인 도면, 항공사진 시계열로 확인합니다.
이행강제금은 얼마나 나오나
건축법상 이행강제금은 위반 유형에 따라 산정 방식이 다릅니다. 무허가·무신고 건축이나 건폐율·용적률 초과처럼 면적으로 잴 수 있는 위반은 시가표준액에 위반 면적을 곱한 값을 기준으로 일정 비율을 적용해 산정하고, 그 밖의 위반은 시가표준액을 기준으로 산정합니다.
여기에 영리 목적으로 위반했거나 상습적인 경우에는 가중할 수 있는 규정이 있습니다. 반대로 시행령이 정한 일정한 경우에는 감경할 수 있는 특례가 있고, 소규모 주거용 건축물이나 농·어업용 시설에 대한 완화 규정도 마련되어 있습니다.
실무에서 확인하는 순서는 이렇습니다.
- 위반 면적이 맞는가 — 실측과 도면이 다른 경우가 자주 있습니다. 산정 근거가 된 면적 산출 내역을 요구하십시오.
- 시가표준액 적용이 맞는가 — 부과 연도의 기준을 썼는지, 건물 구조·용도 분류가 맞는지 봅니다.
- 감경 사유가 반영됐는가 — 용도, 연면적, 위반 경위가 감경 요건에 해당하는지 확인합니다.
- 가중이 정당한가 — 영리 목적이나 상습성 판단의 근거를 봅니다.
- 부과 횟수 제한에 걸리는가 — 유형에 따라 총 부과 횟수를 제한하는 규정이 있습니다.
건축물대장 "위반건축물" 표기
시정명령이 내려지면 건축물대장에 위반건축물로 표기됩니다. 이 표기가 실제로 만드는 문제는 다음과 같습니다.
| 영향 | 내용 |
|---|---|
| 담보대출 | 금융기관이 대출을 거절하거나 한도를 낮추는 경우가 많습니다. 기존 대출의 연장이 막히기도 합니다. |
| 매매 | 매수인이 대출을 못 받아 거래가 무산됩니다. 고지하지 않으면 분쟁의 원인이 됩니다. |
| 전세·월세 | 임차인의 전세자금대출과 보증보험 가입이 막히는 경우가 있습니다. |
| 인허가 | 해당 건물에서 영업 신고·등록을 하려 할 때 반려 사유가 됩니다. |
| 임대사업 등록 | 등록이 제한되거나 취소될 수 있습니다. |
표기는 위반 상태가 해소되어야 지워집니다. 이행강제금을 계속 내는 것으로는 지워지지 않습니다. 그래서 "돈을 내고 버티겠다"는 판단이 장기적으로는 손해가 되는 경우가 많습니다.
양성화는 가능한가요
과거 여러 차례 한시적인 양성화 특별법이 시행된 적이 있습니다. 일정 시점 이전에 지어진 위반 건축물을 신고해 적법화하는 제도였습니다. 다만 이런 특별법은 기간을 정해 한시적으로만 시행되며, 현재 적용 가능한 제도가 있는지는 시기에 따라 다릅니다.
특별법이 없더라도 현행 건축법 기준에 맞춰 사후 허가·신고를 받는 길은 남아 있습니다. 용도지역의 건폐율·용적률에 여유가 있고, 주차·정화조·구조 안전 기준을 충족할 수 있다면 가능합니다. 반대로 애초에 지을 수 없는 곳에 지었거나 기준을 맞출 수 없다면 철거 외에 방법이 없습니다. 상담에서 가장 먼저 하는 일이 어느 쪽인지 가려내는 것입니다.
형사처벌이 함께 오는 경우
건축법은 허가 없이 건축한 행위 등에 대해 벌칙을 두고 있습니다. 시정명령을 이행하지 않은 것 자체에 대한 처벌 규정도 있어, 이행강제금과 형사처벌이 함께올 수 있습니다.
이 경우 행정 대응과 형사 대응의 순서를 함께 잡아야 합니다. 시정 의사를 보이고 실제로 이행에 착수한 사정은 형사에서 유리한 자료가 되고, 반대로 형사에서 위반 사실을 다투기로 했다면 행정 단계에서 그와 어긋나는 확인서에 서명하지 않아야 합니다.
자주 묻는 질문
무허가건축물 시정명령을 무시하면 어떻게 되나요?
전 주인이 만든 위반인데 왜 제가 시정명령을 받나요?
이행강제금을 계속 내면 그대로 써도 되나요?
사후에 허가를 받아 양성화할 수 있나요?
이행강제금 금액이 너무 큽니다. 줄일 수 있나요?
베란다 확장도 위반건축물인가요?
본 페이지의 법령·기간 설명은 2026년 9월 기준이며 관련 법령과 실무 기준은 개정될 수 있습니다. 최종 수정일:
올인법률사무소는 부산지방법원 앞에서 무허가건축물 사건을 다루는 곳으로, 대표변호사 허동진은 대한변호사협회 형사법 전문분야(제2021-1050호)·가사법 전문분야(제2022-447호)에 등록되어 있습니다. 행정법·헌법재판은 등록이 가능한 분야이나 본 사무소는 등록하지 않았으므로 해당 분야에 "전문" 표기를 쓰지 않습니다.